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房地產糾紛律師

文章出處:未知 人氣:發表時間:2018-12-03 12:04

房地產糾紛律師_房地產糾紛案例分析

房地產訴訟是指公民、法人或其他經濟組織因房地產法律關系產生糾紛,一方當事人向人民法院請求保護房地產權益,由人民法院予以審理、裁斷的訴訟活動.。

買房的人多了,發生糾紛的概率就高了,房地產糾紛發生最多的就是期房糾紛,在拿到房后與宣傳不一樣,很容易發生糾紛,還有就是開發商跑路了,那么,小編就和大家聊聊房地產糾紛案例分析,希望對大家有所幫助。

房地產糾紛案例分析

(一)案 情

原告:吳新霞,女,32歲,漢族,個體服裝經營戶。住新疆維吾爾自治區石河子 市5小區6棟18號。

被告:趙金祥,男,51歲,漢族,工人。住新疆維吾爾自治區石河子巾6小區200棟1號。

第三人:孫邦定,男,28歲,漢族,個體服裝經營戶。住新疆維吾爾㈠旨區石河干市5小區7棟124號。

1995年8月21日,原告吳新霞與被告趙金祥簽訂下房屋租賃合同。合同約定:被告將其所有的在石河子市幸福商城C0628號商業用房出租給原告,出租期為2年,自1996年1月26日至1998年1月26日止;原告在合同生效后將第1年租金6500元一次性付給被告。合同生效后,吳新霞分兩次付清廠2年的租金13000元。1996年7月1日中午,被告告知原告要將該出租房屋出售給第三人孫邦定。同天下午,被告即與第三人孫邦定簽訂買賣該房屋的協議。第三人孫邦定按協議約定。給被告交付了6萬元買房款,并于同月18閂與被告一起左房屋管理部門辦理廠產權過戶登記手續,孫邦定交納房房屋交易費900元和其他費用440元。原告認為被告將該房出租給她,在她承租期間,被告出賣該房屋屬無效民事行為,遂向石河子市人民法院提起訴訟。

原告吳新霞訴稱:被告趙金樣將其所有的房屋出租給我使用2年,可只有半年時間其就將該房屋出售給第三人孫邦定,違反了城市私有房屋管理條例》的有關規定,侵犯了其合法權益,故請求人民法院宣告被告與第三人的房屋買賣無效,并要求被告繼續履行與其簽訂的房屋租賃合同,或準許其在同等條件下優先購買被告的房屋。

被告趙金祥答辯稱:我出售房屋之前已通知了原告,在原告表示不買該房屋的情況下,我才決定將該房屋賣給了第三人孫邦定,現在買賣已經成交。如果原告愿意繼續履行租賃合同,那是原告與第三人之間的事了,與我無關。

第三人孫邦定述稱:我與被告的房屋買賣已經成立,并經過房產管理部門進行了產權過戶登記,該房屋的所有權歸我所有,原告無權要求法院宣告該房屋買賣無效。

(二)審 判

石河子市人民法院經審理認為:原、被告在平等,自愿、協商一致的基礎上簽訂的房屋租賃合同,意思表示真實,應確認該合同有效。被告在合同履行期屆滿之前,出賣出租的房屋,應提前3個月通知原告,但被告在通知原告的當天卜午,即將房屋賣給廠第三人,違反了《城市私有房屋管理條例》第十?條之規定,該房屋買賣應確認無效,被告應對此房屋買賣無效的后果承擔全部責任。在庭審中,原告與被告均表示愿意繼續履行房屋租賃合同,本院無異議。依據《中華人民共和國民法通則》第八十五條、(城市私有房屋管理條例》第十一條之規定,參照最高人民法院關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條之規定,該院于1996年]o月30日判決如下:

一、被告趙金祥與第三人孫邦定的房屋買賣無效。

二、被告返還第:三人房款6萬元及利息1320元,并賠償第三人房屋交易費900元、工本費50元和手續費390元。

三、原告吳新霞與被告趙金祥間的房屋租賃合同有效,予以繼續履行。

孫邦定對判決不服,向農八師中級人民法院提起上訴,請求中級人民法院判決撤銷原審判決,確認其與被告間的房屋買賣有效,被告與原告的房屋租賃合同無效。

二審法院在審理中,經主持調解,三方當事人自愿達成如下協議:

一、孫邦定與趙金祥的房屋買賣協議有效。房屋自1996年7月18日起歸孫邦定所有。

二、趙金祥將已向吳新霞收取的從1996年7月19日至1998年1月26日的房租,退還給吳新霞6500元,付給孫邦定2800元。

三、該房屋由孫邦定租給吳新霞全1998年1月26日,吳新霞再付給孫邦定租賃費l萬元。

二審法院確認上述協議符合法律規定,于1997年3月4日制發了調解書。

(三)評 析

被告趙金祥將權屬自己的房屋出租給吳新霞,在租賃合同履行期間,又以該房屋為標的與第二人孫邦定簽訂了房屋買賣臺同,該買賣房屋合同是否有效,這是本案處理必須明確的問題。

被告趙金祥對出租給原告吳新霞的房屋享有所有權。這是毫無疑義的。根據《民法通則》第七十一條的規定,所有權是由所有人對其財產依法所享有的:占有、使用,收益和處分的權能構成的。被告將屬自己所有的房屋出租給原告吳新霞,僅是暫時轉讓了該房屋的占有、使用和收益的權利,其處分權仍屬其所有。在房屋租賃合同履行期間。房屋所有人雖有權將房屋出賣。但應遵守承租人有優先購買權的原則。如果出租人違反此原則,依最高人民法院《關于貫徹執行(民法通則)若干問題的意見(試行)》第118條的規定。承租人可以請求法院宣告房屋買賣無效。這表明,在房屋出租期間,出租人出賣房屋(行使處分權)應遵守特別規定,如有違反。法院應保護承租人的先買權,宣告原房屋買賣無效。

房屋租賃合同作為一種財產租賃合同。在當事人之間既引起債權法律關系。又引起物權法律關系,即導致承租人獲得物權性質的租賃權和先買權,這就是說,和其他合同一樣,房屋租賃合同作為一種法律事實,導致合同雙方當事人之間產生債權債務的法律關系。但和其他合同不同的是。承租人依租賃合同可獲得物權,從而出租人與承租人之間又產生了物權法律關系。承租人的租賃權表現為兩個片面: ?是在租賃合同有效期間,出租人將財產再租給第三人的行為對承租人無效。二是出租人在租賃關系存續期間可將財產出賣,但這?行為不消滅租賃合同,即不能消滅承租人的租賃權。對此,《經濟合同法》第二十三條第二款明確規定:“如果出租方將財產所有權轉移給第三方時,租賃合同對新的所有方繼續有效”。本案被告人趙金祥將出租給原告吳新霞的房屋賣給第三人孫邦定,孫邦定雖然取得了該房屋的所有權,但原告與被告間的房屋租賃合同對孫邦定仍然有效,只要原告表示要求繼續租賃該房屋至租賃期屆滿之時止。即應予以支持。

如上所述,房屋租賃合同不僅能導致物權性質的租賃權,而且還能導致物權性質的先買權。原告對所承租的房屋在同等條件下有優先購買權。其在訴狀中表示欲購買該房屋,但在庭審中,又表示放棄優先購買權,要求繼續承租該房屋,法院應該準許和支持。

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