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二手房產糾紛律師

文章出處:未知 人氣:發表時間:2018-12-03 11:59

二手房產糾紛律師解答二手房買賣中介糾紛怎么處理

由于一手房多數屬于期房,購房者對房屋質量還有交付時間心里沒譜,所以很多人選擇購買二手房,二手房買賣難免會和房屋中介打交道所以糾紛是很常見的,那么二手房買賣中介糾紛怎么處理?下面由小編為各位讀者進行解答。

一、二手房買賣中介糾紛怎么處理

1.定金糾紛

定金糾紛一直是房產糾紛中十分典型的代表。簽定合同時定金有必要以書面形式進行約好才有法令效力,在合同法中適用定金罰則:給付定金一方假如不實行債款,無權請求另一方返還定金;承受定金的一方假如不實行債款,需向另一方雙倍返還定金。因此,關于定金的約好有必要全部,尤其是關于定金退回的適用狀況要進行清晰約好。

2.一房二賣糾紛

規避一房二賣的呈現,要從以下幾個方面進行防備:榜首,購房者要保證定金是交給給房屋所有權人也即是出賣人;第2,檢查出賣人的身份證明、房屋所有權狀況,較好將房屋所有權證書提存;第三,大宗買賣較好不要一次性付清;第四,及時做好網簽。

3.二手房買賣中承租人糾紛

許多買賣合同簽定完之后,通常因為承租人建議優先采購權,而致使原先的買賣合同無效,由此也造成了一系列的糾紛。購房人在采購房產時要對房屋的使用狀況進行查詢,假如有承租人存在,能夠請求承租人出具拋棄優先采購權的書面文件。

4.房屋質量糾紛

房屋質量糾紛是房屋交給之后購房者常常遇到的疑問,質量疑問多見的有裂縫、滲漏、墻皮掉落等。房屋呈現質量糾紛,有這么幾種解決辦法:榜首,可向建造行政主管部門投訴;第2,洽談調停;第三,向裁定機構提起裁定;第四,憑借法令手段,保護自個正當權益。

5.中介費糾紛

通過中介簽定房屋買賣合同,因為種種因素,致使終究合同無法實行,想要回中介費,中介公司卻不退回,索要中介費糾紛也是多見的房產糾紛之一。這種狀況要具體疑問具體分析,看一下致使合同無法終究實行的因素是不是是中介方面的因素導致的。簽定三方協議時,能夠在協議中對中介費的退回狀況進行具體的約好,合同適用意思自治準則,合同內容不違背法令強制性規則,對合同簽定方均具有法令效力。

6.共有房產獨自處置糾紛

這種糾紛通常呈現在處置夫妻共同產業的狀況下,假如購房者沒有有關經歷,沒有事先進行具體的查詢,不看房產證,沒有相應的警惕性,很可能面對著合同免除,無法采購房產的法令危險。因此,在采購房產之前,一定要檢查房產證,問詢產業是不是有共有聯系。

7.小產權房買賣糾紛

北京遠郊區存在著許多的小產權房,這種房屋報價較低所以許多人采購,但是買賣這種產權性質的房屋存在著巨大的法令危險。首要,買賣小產權房的做法是法令的制止性做法,一旦發生糾紛,賣房人假如想要回房產,買賣合同通常狀況下會斷定無效,而交還房產。因此,小產權房不要買賣。

二、二手房買賣的注意事項

1、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃",也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

7、市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

8、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

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